Quanto costa oggi un mutuo da 100.000 euro per comprare la prima casa? Ad agosto 2026 la risposta dipende soprattutto dalla durata del finanziamento e dal tasso applicato dalla banca, ma il mercato offre ancora soluzioni con TAN fisso nell’area del 3%. Per un finanziamento di 100.000 euro a 30 anni, alcune delle migliori offerte rilevate a fine luglio partono da una rata di circa 413 euro al mese, mentre per accorciare la durata a 20 anni la rata sale intorno ai 550-560 euro.
La fotografia del mercato è importante soprattutto per chi sta valutando di comprare casa nelle prossime settimane. A luglio le offerte a tasso fisso rilevate da Facile.it si collocavano generalmente tra il 2,8% e il 3,3% di TAN, con TAEG tra il 3% e il 3,5%. Per i mutui a tasso variabile, invece, il TAN medio risultava compreso tra il 2,2% e il 2,8%.
Mutuo da 100.000 euro, quanto costa la rata ad agosto 2026
Una simulazione concreta aiuta a capire meglio quanto pesa oggi un mutuo sulla famiglia. Tra le offerte pubblicate da MutuiOnline per un finanziamento di 100.000 euro destinato all’acquisto della prima casa, una delle soluzioni più convenienti rilevate il 29 luglio 2026 proponeva una rata di 413,56 euro per 30 anni, con TAN intorno al 2,85% e TAEG del 3,01%. La proposta riguardava un mutuo green, quindi collegato a determinati requisiti dell’immobile.
Nella stessa rilevazione comparivano altre offerte con rata di circa 413,56 euro, mentre alcune soluzioni arrivavano a 415-419 euro mensili. Tra le proposte figuravano anche mutui dedicati ai giovani e prodotti con caratteristiche specifiche legate all’efficienza energetica della casa.
Per capire cosa significa questo dato nella pratica, un finanziamento da 100.000 euro con TAN del 2,85% e durata di 30 anni produce una rata teorica di circa 413,56 euro al mese. Nell’intero periodo il rimborso delle sole rate arriverebbe a circa 148.881 euro, quindi gli interessi inciderebbero per quasi 48.900 euro. Il calcolo non comprende le spese accessorie, come istruttoria, perizia, eventuali polizze e altri costi.
Quanto cambia la rata se il mutuo dura 20 o 25 anni
La durata modifica in modo significativo il costo complessivo. Con lo stesso capitale di 100.000 euro e un tasso fisso del 2,85%, la rata teorica sale a circa 547 euro al mese con un piano di 20 anni. In questo caso gli interessi complessivi scendono a circa 31.300 euro.
Con una durata di 25 anni, invece, la rata si colloca intorno ai 466 euro al mese e gli interessi complessivi salgono a circa 39.900 euro.
Il confronto mostra quindi un elemento spesso sottovalutato: allungare il mutuo permette di abbassare la rata mensile, ma aumenta il costo finale dell’abitazione. Tra 20 e 30 anni, nell’esempio considerato, la differenza sulla rata supera i 130 euro al mese, mentre gli interessi complessivi aumentano di oltre 17.500 euro.
Anche un piccolo aumento del tasso produce una differenza. Con un TAN del 3,05%, per esempio, la rata teorica su 100.000 euro passa a circa 557 euro per 20 anni, 477 euro per 25 anni e 424 euro per 30 anni. Per questo non basta guardare la rata pubblicizzata: bisogna confrontare TAN, TAEG, durata e costi iniziali.
Mutuo prima casa, i tassi sono davvero scesi?
Il quadro di agosto richiede qualche cautela. La BCE ha aumentato i propri tassi di riferimento di 25 punti base a giugno 2026, portando il tasso sui depositi al 2,25%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,40% e quello sui prestiti marginali al 2,65%.
A luglio, però, la Banca centrale europea ha lasciato invariati i tre tassi. La decisione del 23 luglio rappresenta l’ultima indicazione ufficiale disponibile prima della pausa estiva e conferma un atteggiamento prudente, legato all’evoluzione dell’inflazione e dei prezzi dell’energia.
Per chi sta valutando un mutuo, il dato più interessante riguarda soprattutto il mercato dei tassi variabili. A inizio agosto Facile.it indicava l’Euribor a tre mesi al 2,445%, mentre gli IRS risultavano più stabili, con l’IRS a 20 anni al 3,33%. Lo stesso osservatorio segnalava però una possibile crescita dell’Euribor nei mesi successivi.
Questo spiega perché il tasso fisso continua ad attirare molte famiglie: la rata resta predeterminata per tutta la durata del finanziamento, mentre il variabile può partire da un livello più basso ma risente dell’andamento degli indici di riferimento.
Prima casa, attenzione al TAEG e non soltanto alla rata
La rata di 413 euro può sembrare particolarmente conveniente, ma non racconta da sola quanto costa un mutuo. Il TAEG incorpora infatti una parte più ampia dei costi del finanziamento e permette un confronto più corretto tra offerte diverse.
Le offerte rilevate a fine luglio mostrano proprio questa differenza. Il mutuo da 100.000 euro con rata di 413,56 euro presentava un TAEG del 3,01%, mentre altre proposte con rate leggermente superiori arrivavano a TAEG superiori al 3,1% o al 3,2%.
Bisogna inoltre considerare che alcune delle condizioni più favorevoli riguardano immobili green, giovani acquirenti oppure clienti che rispettano specifici requisiti richiesti dalla banca. Non tutti possono quindi ottenere automaticamente la rata pubblicizzata.
Ad agosto 2026, dunque, per un mutuo prima casa da 100.000 euro una rata intorno ai 410-430 euro rappresenta una possibilità concreta soprattutto su 30 anni e con condizioni particolarmente favorevoli. Chi preferisce chiudere il finanziamento in 20 anni deve invece mettere in conto una rata vicina ai 550-560 euro, mentre con 25 anni il valore si avvicina ai 470-480 euro.
La scelta non dipende però soltanto dal tasso più basso. La durata deve essere compatibile con il reddito familiare, perché una rata troppo elevata può pesare sul bilancio per molti anni. Allo stesso tempo, un mutuo molto lungo riduce l’esborso mensile ma aumenta sensibilmente gli interessi pagati alla banca. Per questo, prima di firmare, conviene confrontare l’intero costo del finanziamento e non fermarsi alla cifra della rata mensile.