Mutui prima casa: cambiano le soglie per la garanzia, cosa significa per chi compra
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Per chi sta cercando casa e ha bisogno di un mutuo con una garanzia pubblica elevata c’è un nuovo dato da controllare. Per ottobre 2026 cambiano i tassi soglia applicati ai mutui con garanzia all’80%, all’85% e al 90% del Fondo Prima Casa gestito da Consap.
Il nuovo valore fissato per il mese in corso è del 5% per i mutui a tasso fisso e del 4,82% per quelli a tasso variabile. A settembre le soglie erano rispettivamente del 4,55% e del 4,41%.
Non si tratta quindi di un nuovo tasso applicato automaticamente a tutti i mutui prima casa. Il dato riguarda una particolare categoria di finanziamenti, quelli che possono accedere alla garanzia pubblica elevata prevista dal Fondo.
Fondo Prima Casa, come funziona la garanzia
Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa è gestito da Consap per conto del Ministero dell’Economia e delle Finanze e serve a facilitare l’accesso al credito per l’acquisto dell’abitazione principale.
La garanzia ordinaria copre il 50% della quota capitale del mutuo. Per alcune categorie e in presenza dei requisiti stabiliti dalla normativa è invece possibile ottenere una garanzia più elevata.
Il mutuo non può superare 250.000 euro e l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale. Sono escluse alcune categorie catastali, tra cui A/1, A/8 e A/9.
La garanzia, inoltre, non significa che lo Stato paga il mutuo al posto del titolare. È una garanzia prestata alla banca: in caso di mancato pagamento, il Fondo può intervenire nei limiti della garanzia concessa, ma successivamente può recuperare le somme dal mutuatario.
Chi può accedere al Fondo
Il Fondo Prima Casa è riservato a specifiche categorie.
Tra queste rientrano:
- giovani coppie con almeno uno dei due componenti under 36;
- nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
- giovani che non hanno ancora compiuto 36 anni;
- conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari;
- famiglie con almeno tre figli under 21, entro le soglie ISEE previste;
- persone con disabilità permanente grave e determinati nuclei familiari nei quali è presente un familiare con disabilità.
Per le famiglie numerose le soglie ISEE cambiano in base al numero dei figli: 40.000 euro per i nuclei con tre figli, 45.000 euro con quattro figli e 50.000 euro con cinque o più figli, sempre con figli di età inferiore a 21 anni.
La novità introdotta dal Piano Casa
Il Fondo è stato modificato anche sul fronte delle categorie prioritarie.
Dal 3 agosto 2026 possono accedere alle nuove tutele le persone con disabilità permanente grave accertata ai sensi della legge 104 e i componenti di nuclei familiari nei quali conviva da almeno due anni un figlio, una figlia, un fratello o una sorella con disabilità permanente grave.
Per queste categorie la garanzia può arrivare all’80% della quota capitale quando il richiedente ha un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
Mutui, cosa significa il dato di ottobre
Il punto da chiarire è che il 5% sul fisso e il 4,82% sul variabile non sono i tassi che una banca deve necessariamente applicare al cliente.
Sono i valori di riferimento utilizzati per verificare l’accesso alla garanzia elevata del Fondo nel mese di ottobre.
Il meccanismo è collegato al TEGM, il tasso effettivo globale medio rilevato trimestralmente dal Ministero dell’Economia, e al differenziale previsto dalla normativa per i mutui che rientrano nelle condizioni stabilite.
La variazione rispetto a settembre è comunque significativa: per il tasso fisso la soglia è salita di 0,45 punti percentuali, mentre per il variabile l’incremento è di 0,41 punti.
Questo significa che chi sta valutando un mutuo con garanzia elevata deve guardare non soltanto al tasso proposto dalla banca, ma anche alle condizioni richieste per rientrare nel perimetro della garanzia pubblica.
La garanzia può arrivare fino al 90%
La percentuale non è uguale per tutti.
La garanzia ordinaria resta al 50%, mentre per le categorie prioritarie, quando ricorrono le condizioni previste, può essere elevata. Per le famiglie numerose il Fondo prevede garanzie fino al 90%, mentre per altre categorie sono previste percentuali inferiori in funzione dei requisiti e della situazione del richiedente.
La percentuale di garanzia non coincide comunque con la percentuale del valore della casa finanziata dalla banca. È una garanzia sulla quota capitale del mutuo e non un contributo che riduce direttamente il prezzo dell’immobile.
Come si presenta la domanda
La richiesta non deve essere inviata direttamente a Consap.
La domanda per accedere al Fondo deve essere presentata alla banca o all’intermediario finanziario aderente, contestualmente alla richiesta del mutuo.
Sarà poi la banca a trasmettere telematicamente la richiesta a Consap, che comunica l’esito dell’istruttoria entro 20 giorni. La decisione sull’erogazione del mutuo resta comunque di competenza della banca.
Consap precisa inoltre che, per le domande relative alle famiglie numerose, deve essere utilizzato l’apposito modello disponibile nella sezione modulistica del Fondo.
Mutui prima casa, il dato da controllare a ottobre
Per chi sta cercando di acquistare la prima casa, dunque, ottobre porta un nuovo aggiornamento nei parametri del Fondo di Garanzia.
I valori da tenere presenti per i mutui con garanzia all’80%, all’85% o al 90% sono 5% per il tasso fisso e 4,82% per il variabile. Si tratta di valori validi per il mese di ottobre 2026 e destinati a essere aggiornati periodicamente.
La vera questione, per chi sta valutando un finanziamento, non è quindi soltanto quale sia il tasso del mutuo. Occorre verificare anche se si rientra tra le categorie ammesse al Fondo, quale percentuale di garanzia può essere richiesta e quali condizioni economiche deve rispettare il finanziamento.
Il Fondo resta operativo fino al 2027 per le garanzie elevate previste dalla normativa, mentre la domanda continua a passare attraverso gli istituti di credito aderenti.
